התובע הינו מתווך מקרקעין, הבעלים של תיווך "הום סיטי באשדוד".

ביום 25.3.2004 חתם הנתבע על טופס הסכם הזמנת שירותי תיווך, הנושא כותרת "טופס בלעדיות".

שם סוכן הנדל"ן הרשום בטופס הוא דקל רוני.

בדיון בפני הסתבר, כי הסוכן שפעל אל מול הנתבע ובפניו חתם הנתבע על ההסכם לא היה התובע, וגם לא דקל רוני אלא סוכן אחר באותה סוכנות תיווך, מר יעקב הרוש.

סופו של דבר, שהנתבע מכר את דירתו לרוכשי דירה אשר יצרו קשר עם הנתבע באמצעות מודעה שהנתבע פרסם באינטרנט עוד בחודש פברואר 2004. היינו - הרוכשים של הדירה יצרו קשר ראשון עם הנתבע כחודש וחצי לפני חתימת הסכם התיווך, ולגרסת הנתבע, הרוכשים כבר ראו את הדירה עוד לפני חתימת הסכם התיווך.

עסקת הרכישה נחתמה רק בחודש מאי 2004.

אינני מקבל את טענת התובע, לפיה אין היגיון בכך שהעסקה נחתמה פרק זמן של כשלושה חודשים לאחר שהרוכשים יצרו קשר ראשון עם הנתבע. בהקשר זה, אני מקבל את גרסתו של הנתבע, לפיה רוכשי הדירה יצרו עימו קשר עוד לפני חתימת הסכם התיווך, וכי למשרד התיווך של התובע לא היה חלק במו"מ או בהשלמת העסקה.

על רקע זה אני קובע, כי התובע, מר דקל רוני או מר יעקב הרוש, לא היו "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

עם זאת, התובע מבסס תביעתו על תניית הבלעדיות הקבועה בהסכם התיווך. על פי תנייה זו, הנתבע חייב בתשלום דמי תיווך, גם אם המתווך (על גבי הטופס נרשם, כאמור, רוני דקל, אך בפועל היה זה מר יעקב הרוש) לא היה זה שהפנה את הרוכש לנתבע לרכישת הדירה.

אולם, מהעדויות שנשמעו בפני עולה, כי לצד האמור בהסכם התיווך, נערכה בין הצדדים גם הסכמה נוספת, בעל-פה, הנוגעת לסיטואציה שבה ימכור הנתבע את הדירה לרוכש, אשר הגיע אל הנתבע באמצעות הפרסום באינטרנט, אותו יזם הנתבע עוד לפני שנחתם הסכם התיווך.

הנתבע העיד, וגרסתו בהקשר זה מקובלת עלי ואני מוצא לנכון לאמצה, כי "באותו יום שחתמתי על הנייר הזה [הסכם התיווך], יצרתי איתו [עם מר הרוש] קשר מאחר ופנו אלי אותו זוג שרכש את הדירה ויש גם הצהרה שהם לא מכירים אותו. באותו יום יצרתי איתו קשר טלפוני ואמרתי לו מה קורה מצאתי מישהו... אדון יעקב אמר לי שאם כבר ראו את הדירה לפני כן אז אין לי בעיה. אותו זוג ראה את הדירה לפני כן" (עמ' 2, שורות 20-23 לפרוטוקול).

בהמשך, חזר הנתבע על גרסתו זו ומסר בעדותו, כי "באותו ערב יצרתי איתו קשר ושאלתי אותו מה קורה אם אותו זוג שכבר היו אצלי בדירה רוכש את הדירה והא ענה לי שיהיה לך לבריאות" (עמ' 3, שורות 4-5 לפרוטוקול).

הנה כי כן, הסכמת הצדדים בהסכם התיווך לגבי תשלום דמי תיווך, בתקופת הבלעדיות, גם למקרה והמתווך לא יהיה "הגורם היעיל" שיביא להתקשרות למכירת הדירה, סוייגה בשיחה בעל-פה, שנערכה עוד באותו יום. על פי ההסכמה הנוספת, אם הנתבע ימכור את דירתו לזוג הרוכשים הפוטנציאליים, אשר הגיעו לדירה באמצעות הפרסום באינטרנט שיזם הנתבע, וכבר ראו את הדירה עוד קודם לחתימה על הסכם התיווך, לא יהיה הנתבע חייב בתשלום דמי תיווך.

ואמנם, כך קרה, והנתבע אמנם מכר את דירתו לאותו זוג רוכשים פוטנציאליים, אשר לגביהם הציג את השאלה למתווך מולו פעל, וקיבל את התשובה "שיהיה לך לבריאות".

במצב דברים זה, על יסוד הסכמת הצדדים, כפי שהיא עולה מהסכם התיווך ומהסכמה שבעל-פה בין הנתבע לבין המתווך מולו פעל, מר הרוש, אין הנתבע חייב בתשלום דמי תיווך, שעה שמכר את הדירה לזוג הרוכשים האמור.

במצב דברים זה, דין התביעה נגד הנתבע, להידחות.

משקבעתי, כי דין התביעה להידחות, על רקע נסיבותיה הקונקרטיות של ההסכמה בין הצדדים, שוב אין צורך לדון בשאלות נוספות המתעוררות בהקשר זה, ובכלל זאת השאלות המשפטיות לגבי נפקותו של סעיף 14(א)(3) וכן לגבי תחולתו של סעיף 14(ב) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן - חוק המתווכים). כידוע, בהקשר זה קיימות בפסיקה דעות שונות, ביחס לשאלה, האם ניתן להתנות במסגרת "הסדר בלעדיות" על הוראת החוק הקובעת, כי על המתווך להיות "הגורם היעיל" שיביא להתקשרות, לצורך זכאותו לדמי תיווך.

סעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים קובע, כי מתווך במקרקעין זכאי לקבלת דמי תיווך רק אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. הפסיקה התלבטה, האם יש בידי הצדדים להסכים אחרת מהוראה זו, בדרך של תניית בלעדיות הקובעת זכאותו של המתווך לדמי תיווך, בכל מקרה, או שמא מדובר בהוראת חוק קוגנטית, היינו הוראה שלא ניתן להתנות עליה ולהסכים אחרת ממנה.

בפסק הדין בת"א (ת"א) 32019/04 סער יצחק נ' צ'יפרוט אלי, סוקר בית המשפט את הגישות השונות שפורטו בפסיקה, כאשר מחד, קיימת הפסיקה המדגישה את חופש החוזים, כגון זו שבע"א (י-ם) 2543/01 תיווך יהלום נ' יסמין ליפשיץ, שם ניתן תוקף לתניית בלעדיות לפיה נקבעה זכאותו של מתווך לדמי תיווך גם אם לא היה הגורם היעיל להתקשרות. כך גם אוזכרה בפסק הדין האמור, פסיקות בית המשפט בת"א (י-ם) 1171/99 טרנס גלובל סוכנות נ' אהרון, וכן בבר"ע (ת"א) 1226/02 יאסדי נ' אזרי, וכן ת"א (י-ם) 20571/99 יוגב נ' רוזברג, המשקפות עמדה דומה.

מאידך, קיימת הגישה לפיה חוק המתווכים הינו קוגנטי, כפי שבאה לידי ביטוי, בין היתר, בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בבר"ע 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי.

למעלה מהצורך יצוין, כי אם נלך לפי הגישה לפיה לא ניתן להתנות על הוראת החוק הקובעת כי זכאותו של מתווך לדמי תיווך קיימת רק מקום שהוא היה "הגורם היעיל", הרי שגם בהעדר ההסכמה הקונקרטית שגובשה בין הצדדים, כפי שפורטה לעיל - לפיה הופטר הנתבע מתשלום דמי תיווך לגבי אותה סיטואציה ספציפית שבה ימכור את דירתו לזוג הרוכשים הפוטנציאליים שכבר הגיעו לדירה וראו אותה על יסוד פרסום באינטרנט קודם לחתימת הסכם התיווך - לא היה מקום לחיובו של הנתבע בתשלום דמי תיווך, שכן כאמור, התובע או מי מהסוכנים בסוכנות האמורה, לא היו "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות.

כמו כן, התוצאה אלי הגעתי, המבוססת על נסיבותיה של ההסכמה בין הצדדים, מייתרת את הצורך בדיון בשאלה נוספת, היא שאלת השפעתן של תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 אשר תחילתן נקבעה ליום תחילתו של חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' 4), התשס"ד-2004. למיטב ידיעתי, התיקון האמור לחוק פורסם ביום 9.6.2004 היינו - רק לאחר חתימת הסכם התיווך במקרה שלפנינו. כעולה מכך, ספק אם התובע יכול להיבנות מחזקת התיווך שנקבעה בסעיף 14(ב) לחוק המתווכים. מה גם, שעל פי התקנות האמורות, שכאמור ספק רב אם הן חלות על המקרה, מוטל על המתווך לפרט בטופס נפרד להזמנה את פעולות התיווך שיבוצעו (תקנה 1(ב|) לתקנות הנ"ל). במקרה שלפנינו, לא נחתם טופס נפרד, המפרט את פעולות השיווק.

כמו כן, לנוכח התוצאה אליה הגעתי אין צורך להכריע בטענת הנתבע בדבר העדר יריבות בינו לבין התובע. כמפורט לעיל, התובע לא חתם מול הנתבע על הסכם התיווך. על רקע זה, נראה שיש ממש בטענת הנתבע לפיה אין יריבות בינו לבין התובע.

על רקע המפורט לעיל, אני דוחה את התביעה.

לנוכח העובדה שאמנם התקיימו על ידי התובע, או מי מבין הסוכנים במשרדו, פעולות שיווק, הרי שאני מוצא לנכון שלא לחייב את התובע בהוצאות משפט.

ניתן היום כ"ט באדר, תשס"ו (29 במרץ 2006) בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתקים לצדדים.

5129371

54678313זכות להגשת בקשת רשות ערעור תוך 15 יום לבית משפט מחוזי באר-שבע.

גיל דניאל 54678313-947/04

000947/04תק 339

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה