כך קובע דו"ח של גולדמן סאקס ■ הערכה: המחירים ימשיכו לעלות בשנה-שנתיים הקרובות ■ אולם יש גם סיבה לאופטימיות: המחירים עשויים לרדת בעוד כשלוש שנים

 

 

 

 

 

מחירי הדיור בישראל עלו בכמעט 40% מתחילת 2009, יותר מבכל מדינה אחרת ב-OECD - כך עולה ממחקר של בנק ההשקעות גולדמן סאקס, שפורסם בשבוע שעבר. בגולדמן סאקס מעריכים כי בשנה-שנתיים הקרובות תישמר מגמת העלייה, אולם לאחר מכן ישנו סיכוי לתיקון מחירים.

במחקר נחלקו המדינות לשני סוגים: high fliers – מדינות שבהן מחירי הנדל"ן האמירו מאז המשבר בתחילת 2009 ו-low fliers – מדינות שבהן המחירים ירדו. ישראל נמצאת בקבוצה הראשונה שבה עלו מחירי הדיור בכמעט 40%

 

 

בקבוצה הזו נמצאות גם נורבגיה, שוויץ, קנדה, גרמניה, ניו זילנד, פינלנד, אוסטרליה ושבדיה. בממוצע עלו מחירי הדירות במדינות האלה ב-11% מאז 2009 בעוד שהממוצע במדינות שבהן ירדו המחירים עמד על 20%.

 

השאלה שבדק המחקר היא אם מדינות שבהן המחירים עלו נמצאות בסיכון ואם מדינות שבהן ירדו המחירים חוו כבר את תחתית הירידות. במחקר התברר כי מחירי נדל"ן שומרים על יציבות בטווח הקצר, אולם בטווח הארוך עוברים מחזוריות. מכאן שהמדינות העולות צפויות לראות המשך צמיחה של המחירים בשנה-שנתיים הקרובות.

על פי המחקר, שווקים שבהם ירדו המחירים ימשיכו לחוות ירידות אך לא בטווח הארוך. בנוסף לזה, שינויים חיובים של שוק העבודה בארצות הברית ובריטניה ואולי גם באירלנד ובספרד הם סיבה לאופטימיות לגבי עליות מחירים.

לדוגמה, שיעור האבטלה בארצות הברית הגיע לשיא בסוף 2009 ומחירי הדיור הגיעו לשפל בסוף 2011. ולהיפך - בעקבות ירידה בשיעורי האבטלה מחירי הנדל"ן עולים.

התחזיות של גולדמן סאקס מבוססות על היסטוריית מחירי הנדל"ן בארצות הברית בשנים 1975-2013. ההיסטוריה מלמדת שמגמות מחירים משמרות את עצמן בטווח הקצר. כלומר, אם בשנה מסוימת מחירי הדירות נופלים ב-10%, הם צפויים לרדת בכ-85% נוספים בשנה העוקבת. אולם השיטה הזו פועלת גם בכיוון ההפוך: אם המחירים עלו ב-15% בשנה אז המחירים בשנה שאחריה צפויים לעלות בכ-13%.

ההסבר לתופעה הוא שמשקי הבית מבססים את הציפיות שלהם לעליות או ירידות מחירים על סמך ניסיון העבר שלהם. בנוסף אפשר ללמוד מההיסטוריה שמחירי הדירות נעים במחזוריות על פני הטווח הארוך - עליות מחירים דרמטיות נוטות להעלות את הסבירות לירידות מחירים.

על פי המודל הזה מעריכים בבנק ההשקעות כי ישראל, גרמניה ושוויץ נמצאות בסיכון גבוה לירידות מחירים בחמש השנים הקרובות ביחס למדינות OECD אחרות. מדובר בירידות מחירים של עד 30%.

יו"ר האופוזיציה ח"כ שלי יחימוביץ' (העבודה) התייחסה לדו"ח, ואמרה: "הכבוד המפוקפק של 'זכייה' במקום ראשון בעלייה במחירי הדיור בשנים האחרונות, מצטרף היום להובלתנו את דירוגי העוני ואי השוויון תחת מדד ה-OECD. מחירי הדיור ממשיכים להיות הכישלון הגדול ביותר של ממשלות נתניהו והוא נמשך ביתר שאת גם בקדנציה הנוכחית ובהובלתו של שר האוצר לפיד".

יחימוביץ' הוסיפה: "מדובר בבעיה חברתית קשה, בעלת השלכות מרחיקות לכת על חייהם ומצבם הכלכלי של ישראלים רבים. אני קוראת לממשלה להפסיק להשתמש בפתרונות הלא נכונים שנכשלים פעם אחר פעם ולהתחיל להשתמש בפתרונות המונחים לפניה זה זמן רב: בניית דיור ציבורי, החלת פיקוח על שוק השכירות וקביעה בדחיפות של קריטריונים לדיור בר השגה".