גולשים יקרים!!!
על מנת להעניק לכם מידע כללי  העשוי לשרת אתכם ריכזנו עבורכם ממקורות שונים פסקי דין  מאמרים כתבות ועוד....
לגולשים באתר זה לא תהיינה כל טענות ומענות מכל סוג וצורה שהיא כנגד האתר מנהליו ועובדיו.
האינפורמציה שמפורסמת כאן פורסמה ברבים וכן באינטרנט והיא אינה מהווה כל תחליף לייעוץ משפטי.  
 

 

 

פסק דין זה שייך לפסקי דין מתווכים שהפסידו

פרסום פסק הדין באתר : 24/03/2014

תאריך פסק הדין : 26/02/2014

בפני כב' השופט 1.אורי גולדקורן

תובע: 1.מאיר בן יעיש

                     -נגד-

הנתבע:1.פנינה ברוק

 

פסק הדין

 

החלטה בטענה מקדמית

 

1. המשיב הגיש תביעה נגד המבקשת לתשלום דמי תיווך בגין פעולותיו כמתווך שהביאו למכירת דירת המבקשת לצד שלישי. בכתב התביעה צוין, בין היתר, כי המבקשת, שהינה אישה מבוגרת, פעלה באמצעות בנה, וכי הבן סירב לדרישת המשיב לחתום על הסכם תיווך, והבטיח לו "שאין מה לדאוג" וכי יקבל את דמי התיווך. עוד הודגש כי בין המשיב לבין בנה של המבקשת נחתם בשעתו הסכם בלעדיות לגבי תיווכו של המשיב במכירת הדירה, אולם עובר למכירתה פגה תקופת הבלעדיות.

 

2. במסגרת כתב ההגנה טענה המבקשת כי יש לדחות על הסף את התביעה, לאור האמור בסעיף 9(א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים), על-פיו מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר.

 

3. בתשובה לטענה המקדמית טען המשיב כי הייתה הסכמה בעל-פה לתשלום דמי התיווך, וכי יש להשקיף על חוק המתווכים כחלק מדיני החוזים וליתן משקל מתאים לעיקרון תום-הלב. הוא אף הפנה לפסיקה של בתי משפט מחוזיים, המאפשרת לסטות מהאמור בסעיף 9(א) לחוק המתווכים.

 

4. הפסיקה פרשה את הדרישה למסמך בכתב, המופיעה בסעיף 9(א) לחוק המתווכים, כדרישה מהותית, להבדיל מדרישה ראייתית, ובמספר מקרים "ריככה" את דרישות הפירוט, המופיעות בתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן: התקנות), (ע"א (מחוזי ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (פורסם בנבו, 30.6.2002) ; ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס ייזום והשקעות (1993) בע"מ נ' מליק מרכזים מסחריים בע"מ (30.10.2005) ), וגילתה גמישות לגבי זהות החותם (הכרה בקיום דרישת הכתב כאשר שלוח או מיופה כוח חותם על הסכם תיווך, כמו בע"א (מחוזי ת"א) 2216/09 זינגר יאיר נ' סטולר (פורסם בנבו, 28.4.2011) ), בין השאר תוך הסתמכות על פסיקת בית המשפט העליון (עוד מלפני חקיקת חוק המתווכים) לפיה דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים, וחלה עליהם חובת תום הלב החוזי (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116, 122 (1994); ע"א (מחוזי (ת"א) 1691-09 לנדאו נ' קראסטן הייטס בע"מ (פורסם בנבו, 24.6.2010) ).עם זאת, מרחב הגמישות יושם רק במקרים בהם התבקש בית משפט לראות במסמכים קיימים כתוספת פרשנות והשלמות הקשורות גם להתנהגות הצדדים, כעומדים בדרישות של "הזמנה בכתב" (המצוינת בסעיף 9(א) לחוק המתווכים).

מרחב הגמישות נעצר במקום בו לא היה מסמך כלשהו בכתב. הפסיקה שנזכרה לעיל, ועניינה במקרים בהם התעוררה מחלוקת אודות הפרטים הכלולים בהזמנה, אינה ישימה בהעדרה של הזמנה כלל ועיקר. כל פרשנות אחרת תעשה פלסתר את כוונת המחוקק, אשר בחוקקו את הציווי המנדטורי שבסעיף 9(א) (המופיע אף בסעיף 14(א)(2) לחוק המתווכים), ביקש לתת מענה לסכסוכים הרבים שהתעוררו בין מתווכים לנתבעים על-ידיהם לתשלום דמי תיווך.עולה מכך כי בהעדר הזמנה בכתב לא מתקיים התנאי המקדמי לזכאות המתווך לדמי תיווך, יהיו נסיבות היחסים העסקיים שבין הצדדים אשר יהיו. (ע"א (מחוזי ת"א) 1183/08 מטרופוליס ייזום השקעות ונכסים (המאה ה-13) בע"מ נ' הצלחת יחזקאל בע"מ (בפירוק מרצון) (פורסם בנבו, 19.8.2009) (להלן: ענין מטרופוליס)).

 

5. בכתב התביעה מאשר המשיב כי פועלו ליצירת קשר בין המבקשת ובנה לבין הצד השלישי, לו נמכרה הדירה בסופו של דבר, החל לאחר תום תקופת הבלעדיות על-פי הסכם הבלעדיות. לטענתו, לאחר מועד זה הייתה "הבנה" כי הוא יפעל כמתווך. למרות ה"הבנה", ביקש המשיב כי בנה של המבקשת יחתום על הסכם תיווך, אולם סוֹרַב על-ידי הבן . על אף היותו מתווך מקרקעין מוסמך במשך שנים רבות (כך על-פי סעיף 1 לכתב התביעה) בחר המשיב להמשיך בפעולות תיווך ללא קיומה של הזמנה בכתב, כדרישתו הקוגנטית של חוק המתווכים. לאור הפסיקה, כפי שהובאה לעיל, אין הוא זכאי לדמי תיווך.תוצאה זו אינה קלה לעיכול, במיוחד כאשר מדובר בבקשה לסילוק על הסף אשר קבלתה בטרם שמיעת ראיות מהווה אמצעי קיצוני (פסקה 24 לפסק דינה של השופטת פרוקצ'יה בע"א 7547/99 מכבי שירותי בריאות נ' דובק בע"מ (פורסם בנבו, 13.7.2011). אולם המבחן לקיום עילת תביעה על-פי תקנה 100 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הינו אם התובע, בהנח ה שיוכיח את העובדות הכלולות בתביעתו, זכאי יהא לקבל את הסעד המבוקש על-ידו (ע"א 109/49 חברה להנדסה ולתעשיה בע"מ נ' מזרח שירות לביטוח, פ"ד ה 1585, 1591 (1951); ע"א 194/87 סאלח נ' רשות הפיתוח, פ"ד מד(2) 185, 187 (1990)). ממבחן זה עולה כי אף אם יוכיח התובע כי היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין המבקשת לצד השלישי, הוא לא יוכל לזכות בתביעתו לאור אי עמידתו בתנאי המקדמי שנקבע בסעיף 9(א) לחוק המתווכים.

בענין מטרופוליס נקבע מפורשות:"במקום ובו אין חולק כי לא קיימת הזמנה בכתב, ובמקרה דנן אף נטען על ידי המערערת עצמה כי המשיבות סרבו להזמנה שכזאת, שוב אין מקום לקיים דיון עקר ודין תביעה שכזאת להיות מסולקת על הסף.כך גם מעת שנשללה זכאותו של מתווך לדמי תיווך לפי הוראות החוק או שלא התקיים תנאי מקדמי לזכאותו, לא ניתן לזכותו בדמי תיווך מכח עילה משפטית אחרת".(על הקביעה כי אם לא זכאי המתווך לדמי תיווך, אף אם היה הגורם היעיל, לא ניתן לזכותו בהם מכוח עילה משפטית אחרת, בין בגין עשיית עושר ולא במשפט ובין בטיעון של משא ומתן שלא בתום לב, ראו: ע"א (מחוזי ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ (פורסם בנבו, 28.5.2008)).

 

6. לאור האמור לעיל, הטענה המקדמית מתקבלת, והתביעה נמחקת על-הסף.אינני מחייב בהוצאות.7. הישיבה שנקבעה ליום 3.3.2014 מבוטלת.8. המזכירות תסגור התיק.ניתנה היום, כ"ו אדר תשע"ד, 26 פברואר 2014, בהעדר הצדדים.