גולשים יקרים!!!
על מנת להעניק לכם מידע כללי  העשוי לשרת אתכם ריכזנו עבורכם ממקורות שונים פסקי דין  מאמרים כתבות ועוד....
לגולשים באתר זה לא תהיינה כל טענות ומענות מכל סוג וצורה שהיא כנגד האתר מנהליו ועובדיו.
האינפורמציה שמפורסמת כאן פורסמה ברבים וכן באינטרנט והיא אינה מהווה כל תחליף לייעוץ משפטי.  
 

 

 

 

 

 

פסק דין זה שייך לפסקי דין מתווכים שהפסידו

פרסום פסק הדין באתר : 24/04/2014

תאריך פסק הדין : 23/03/2014

בפני הרשם הבכיר 1.אלכס אחטר

תובע: 1.יצחק אדרי נכסים ונדל"ן בע"מ

                     -נגד-

הנתבע:1.יעקב גבאי ת.ז. XXXXX236

       2.איריס גבאי ת.ז. XXXXX912

 

פסק דין

1. לפני תביעה לתשלום דמי תיווך בסך של 33,060 ₪.

 

2. לטענת התובעת, פנו אליה הנתבעים, באמצעות אחד מסוכניה, מר יואב מטמון (להלן: "מר מטמון") וביקשו לקבל ממנה שירותי תיווך בעת שחיפשו נכס לרכישה. הנתבעת חתמה ביום 5.06.2009 על הסכם תיווך, אשר עותק הימנו סומן "א" וצורף לכתב התביעה (להלן: "הזמנת התיווך"). התובעת טענה, כי באותו יום, הציגו סוכניה בפני הנתבעים, את הבית ברח' הפקאן 8ג' (גוש 16739 חלקה 70 בעפולה - להלן: " הבית"), אשר בבעלות יריב משה (להלן: "יריב"), ואולם הנתבעים חתמו על הסכם מכר עם בעלי הדירה לרכישת הבית בסכום של 1,425,000 ₪ ומסרבים לשלם לתובעת את דמי התיווך בגובה 2% מסכום המכירה הכולל, על פי ההסכם עליו חתמו עימה.עוד טענה התובעת, כי התקשרותם של הנתבעים עם בעלי הזכויות בנכס, בחוזה לרכישתו, הינה תוצאה של פעולת התיווך שביצעו סוכני התובעת וכפועל יוצא של שירותי התיווך שניתנו על ידה לנתבעים. לטענתה, מאחר והיא "הגורם היעיל" אשר הביא לכריתת עסקת המכר, היא זכאית לתשלום עמלת דמי תיווך בסך של 33,060 ₪.

3. הנתבעים טוענים, כי דין התביעה נגדם להידחות. לטענתם, הבית אות ו רכשו לא הוצג לפניהם על ידי מי מסוכני התובעת. הקשר בינם לבין הבעלים והמוכר של הבית, יריב, נוצר ישירות באמצעות אתר האינטרנט יד-2, כעולה אף מתצהירו של יריב, אשר צורף כנספח א' לכתב ההגנה. התובעת לא היתה כלל "הגורם היעיל" של עסקת המכר. סוכני התובעת לא יצרו את הקשר בינם לבין יריב ולא נטלו חלק במו"מ שהתנהל בין הצדדים. משכך, אין הם חבים בתשלום עמלת תיווך בגין עיסקת רכישת הבית. זאת ועוד, תיאור הבית בהזמנת התיווך אינו מקיים את דרישות הדין. הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") כלל אינו חתום על הזמנת התיווך; הנתבעת 2 (להלן: "הנתבעת") חתמה על טופס ריק של הזמנת התיווך לאחר שנאמר לה, כי יוצגו לפניה נכסים המצויים אצל התובעת בבלעדיות; בהזמנת התיווך אין מופיעים הפרטים המלאים של הבית ושל בעלי ו, ולכן לא ניתן לזהות לפיהם בצורה מדוייקת את הבית ו את בעליו. משכך, אין התובעת זכאית לדמי תיווך.גדר המחלוקת

4. אין חולק, כי הנתבעת חתמה על מסמך הנחזה להיות הזמנת שירותי תיווך, במסגרתה התחייבה לשלם לתובעת דמי תיווך בשיעור של 2% מסכומה הכולל של עסקת מכירה על פי ההזמנה.מבחינה עובדתית נסבה המחלוקת בין הצדדים על השאלה האם הנתבעים הזמינו מהתובעת שירותי תיווך עבור הבית מושא התביעה.מבחינה משפטית עולות השאלות האם התקיימו דרישות החוק לגבי "הזמנה בכתב", והאם היתה התובעת "הגורם היעיל" בעסקת המכר.הראיות

5. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית של מר יצחק אדרי, המנהל והבעלים של התובעת (להלן: "מר אדרי") ושל מר מטמון. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של הנתבע, הנתבעת, יריב, הבעלים והמוכר של הבית ושל עו"ד דוד סוסן, מי שטיפל, עבור שני הצדדים, בעיסקת המכירה של ה בית (להלן: " עו"ד סוסן"). המצהירים נחקרו על האמור בתצהיריהם. בנוסף, הוגשו ראיות בכתב. הצדדים סיכמו טענותיהם בכתב והתובעת הגישה סיכומי תשובה.דיון והכרעה

6. לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בכלל הראיות אשר הונחו לפני, הנני קובע כי דין התביעה להתקבל בחלקה, כמפורט להלן.

7. סעיף 9 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין"), קובע, כדלקמן:"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת ".סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין מוסיף וקובע, כי:" (א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב."על פי תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז- 1997 (להלן: " התקנות"), שהותקנו מכוח החוק לעיל:"1. בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון:"שכירות", "מכירה";(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה–1975"(הדגשה שלי - א"א).על פי לשונו הברורה של החוק, קיומה של הזמנה בכתב, המקיימת את כל דרישות התקנות כאמור, הינה תנאי מקדמי לזכאותו של המתווך לתשלום דמי תיווך, אחרת לא קמה זכות לקבלת תשלום ואין זה רלבנטי כלל האם המתווך אכן ביצע פעולת תיווך.

8. על פי הפסיקה, יש תחולה לדיני תום הלב על צדדים לעסקת תיווך במקרקעין "דיני התיווך הם ענף מדיני החוזים. קשר התיווך הוא קשר חוזי. לכן, חובת תום הלב חלה במישרין מכח סעיפים 12 ו - 39 לחוק החוזים (חלק כללי)" (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר, פ"ד מח(3) 116).זאת ועוד, למרות ש"מדובר בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות אשר יש למלאם...בהתאם לפסיקה בתי המשפט בוחנים את התקיימות התנאים באספקלריה של דיני תום הלב, ועל רקע הנסיבות הספציפיות, כאשר קיום הסכם התיווך נתון כאמור לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב" (ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(3) 842, 848), הרי שבנסיבות מסוימות, תגבר דרישת תום הלב על דרישת הכתב שבסעיף 9 לחוק המתווכים " הסוגיה של הקפדה דווקנית על מילוי מלוא הפרטים הנקובים בתקנות מזכירה באורח אנלוגי את הסוגיה של דרישת "מסמך בכתב" נשוא ס' 8 לחוק המרקעין תשכ"ט- 1969. בתחילה הייתה הקפדה מוחלטת על דרישת הכתב על כל דקדוקיה כאשר הטעם לכך הינו "רצינות העסקה" וקביעה כי מדובר בדרישה קונסטיטוטיבית ולא ראייתית בלבד. אלא שבמהלך השנים, כאשר הסתבר כי דרישה זו עלולה להיות מנוצלת לרעה, חלה נסיגה במקרים המתאימים. הדברים נעשו בעקבות החקיקה בדיני החוזים לפיה ניתנים להשלמה פרטים חסרים בחוזה ע"י פניה לחוק או לנוהג" (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי (פורסם ביום 30.06.2002).המדובר בחוק קוגנטי, ואולם למרות שהדרישה לציון הפרטים שבסעיף 9 לחוק המתווכים והתקנות הינה דרישה מהותית, המיועדת להבטיח את גמירות הדעת בעת חתימת ההסדר, הרי שאין המדובר בדרישה דווקנית שיש לדקדק בכל פרט ופרט של התקנות ובית המשפט לוקח בחשבון את גמירות הדעת של הצדדים, את תום הלב והאם בסופו של יום הושגו התכלית והמטרה של החוק " מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת, בדרישת הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונאליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימאלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דיה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט" (פרידמן וכהן, חוזים, תשנ"א-1991, כרך א' עמ' 394- הדגשה שלי- א"א).משכך, ניתן איפוא, בנסיבות מסוימות, לרכך את הדרישה הצורנית של הפרטים (ראה לענין זה - ע"א (מחוזי ת"א) 1413/04 מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ נ' מנחם מליק - מרכזים מסחריים בע"מ (פורסם ביום 30.10.2005; ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו ואח' נ' קראסן הייטס בע"מ ואח' (פורסם ביום 24.06.2010).ואולם, אין די בהתקיים הזמנה בכתב. בנוסף, עדיין על המתווך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב, על מנת שיהא זכאי לקבל דמי תיווך."הזמנת התיווך"

9. בעניינינו קיימת, לכאורה, הזמנת תיווך בכתב. אלא, שלטענת הנתבעים, הבית שרכשו אינו מופיע בהזמנת התיווך ; ההזמנה "חסרה" פרטים מהותיים, כגון זיהוי ו של ה בית מושא עסקת התיווך הנטענת ושם בעליו, וחתימתו של הנתבע, על הזמנת התיווך. עניין אחרון זה יידון בהמשך.

10. מעיון בהזמנת התיווך, לכאורה, עולה, כי היא כללה מספר רשומות, לגבי נכסים מוצעים ברח וב הפקאן. ארבע האחרונות אינן רלוונטיות לענייננו. ברשומה הראשונה, נשוא הדיון, נכתב:"תאריך- 5/6/09 כתובת- הפקאן שם בעל הנכס- יריב, סכום מבוקש- 1,450,000 ₪ , חתימת הנתבעת."

11. מחומר הראיות שהוצג לפני עולה, כי בבוקר יום שישי, ה-5.06.2003, אסף מר אדרי את הנתבעת מביתה, והראה לה בתים ברח' הפקאן, זאת לאחר שהנתבע התקשר למר מטמון (סעיף 8 לתצהיר מר מטמון), ואולם מאחר ומר מטמון אינו עובד בימי שישי, הוא ביקש ממר אדרי להראות לנתבעים את הבתים במקומו, והוא עצמו הצטרף אליהם מאוחר יותר, כאשר היו במקום הבית של מר יריב (סעיפים 9, 10 לתצהיר מר מטמון).הנתבע הכחיש כי התקשר למר מטמון ביום שישי ה- 5.06.2009, והעיד כי " התקשר אלי מטמון ואמר שיש לו כמה דירות בלעדיות להראות לי. אמרתי לו שאני לא יכול לצאת מהמשרד והוא שאל אם הוא יכול להראות לאיריס ואמרתי לו שאין בעיה. הוא התקשר אליה והראה לה מספר דירות ברחוב הפקאן" (ע' 32 ש' 23-26 לפרוטוקול). הנתבע אישר, כי נפגש עם מר אדרי "ראיתי אותו פעם אחת ברח' הפקאן, עשה לי סיבוב ברחוב הפקאן והראה לי דירות, אבל זה לא מה שביקשתי [אולם] ביום זה [5.06.2003] לא הייתי איתו בסיבוב, הייתי במשרד, הוא היה עם אשתי בלבד " (ע' 33 ש' 8-9, 15 לפרוטוקול).הנתבעת העידה, כי בבוקר יום 5.06.2009 התקשר אליה מר מטמון והציע לה לראות נכסים ברחוב הפקאן, שרשומים אצלו בבלעדיות וכי הוא בא לאספה מביתה "הראה לי בערך ארבעה בתים, לא זוכרת בדיוק. הוא לקח אותי מבית לבית והייתי די לחוצה ומסוחררת כי אלו בתים בבניה ונכנסתי ויצאתי וקצת התבלבלתי...הוא הראה לי הרבה בתים" (ע' 21 ש' 10-11, 14-15, 17 לפרוטוקול), ובתשובה לשאלת בית המשפט העידה "הוא [מר מטמון] לא הראה לי את הבית שרכשתי בסופו של דבר" (ע' 25 ש' 31 לפרוטוקול). הנתבעת אישרה בעדותה, כי המחיר בו נרכש הבית הוא אותו הסכום המופיע בסמוך לחתימתה בשורה הראשונה של הזמנת התיווך (ע' 25 ש' 20 לפרוטוקול).מר מטמון העיד, כי הגיע לבית ישירות מביתו, בלא שהביא עימו את טופס הזמנת התיווך שהיה במשרד, ומאחר ולמרות התיאום עם יריב, בעל הדירה, הוא לא הגיע, ולכן הוא שב עם הנתבעים בצהריים לבית, ואז כבר הביא את טופס הזמנת התיווך בו נרשמו הבתים ברחוב הפקאן, כאשר הנתבעת, תוך כדי הנסיעה ברכבו, הוסיפה את שמה ושם הנתבע, מס' הטלפון שלהם, את מס' ת.ז שלה, ואת חתימתה (ע' 13 ש' 2, 6, 13-14; ע' 14 ש' 1-2; ע' 15 ש' 25-27; ע' 17 ש' 8 לפרוטוקול).הנתבעת הכחישה, כי נסעה פעמיים באותו יום ל ראות את הבית " לא. לי זכור שפעם אחת מטמון בא לקחת אותי" (ע' 27 ש' 18 לפרוטוקול), וכי מר אדרי אסף אותה מביתה בבוקר "לי לא זכור אדרי. לי זכור מטמון, אני מכירה את מטמון. הוא זה שבא לקחת אותי" (ע' 24 ש' 20-21; ע' 28 ש' 25 לפרוטוקול).מר אדרי העיד, כי מסמך הסכם התיווך "היה ריק בעת הצגת הנכסים ואמרתי שמאחר שיואב הוא מכיר אותם באופן אישי הוא יחתים אותם. ועובדה שהוא החתים את הנתבעת איריס גבאי בשלב מאוחר יותר" (ע' 7 ש' 9-12 לפרוטוקול).מעדותו עולה, כי במילוי טופס הזמנת התיווך היו מעורבים הוא עצמו, הנתבעת ומר מטמון (ע' 6 ש' 7-12, 17-18; ע' 7 ש' 3-7 לפרוטוקול):"ש. מי מילא את הטופס הזה?ת. יש פה שלושה סוגי כתב יד מופיעים על נספח א', כתב ידי, כשיואב פנה אלי ואמר לי שגבאי בא לראות נכסים, פתחתי כרטיס מאחר וכל סוכן יש לו לקוחות משלו, כתבתי את יואב מטמון, ת.ז. ומס' טלפון שלו, כתבתי את שם הלקוח, יעקב גבאי ות.ז. שלו לא כתבתי כי לא ידעתי אותו. מספר טלפון של יעקב גבאי. כתבתי מה הוא מחפש, תיאור הנכס והמחיר שהוא רוצה לשלם, רשמתי מה שיואב אמר לי...זה המסמך, את זה הגברת קראה ועל זה היא חתמה....ש. אם פגשת בנתבעים, למה לא מילאת את ת.ז. של מר יעקב גבאי כי הוא היה הרי לפניך?ת. לכל סוכן יש את הלקוחות שלו וכך הוא מקבל את שכ"ט, מאחר ויואב מטמון היה לקוח של אדון גבאי בסוכנות הביטוח שלו, מטבע הדברים שאתה מכיר אותו, אז אתה סוכן תחתים אותו כי הוא לקוח שלך. אני עושה שירות ומראה לך את הנכסים...ש. ממי קיבלת את פרטי המזמינים?ת. יש פה שלושה סוגי כתב, והכתב השני שהוא חריג אצלנו, זה לא רגיל, זה הכתב של איריס גבאי שאומרת שהיא לא קראה את המסמך ולא יודעת על מה היא חתומה. יש פה את שמו של גבאי עם הת.ז. לקחתי לסיור את גבאי ואישתו, חזרנו בשעה 13:30, ואז היא חתמה לו [למטמון], אני לא החתמתי אותה. "הנתבעת הצהירה, כי היא חתמה בהיסח הדעת, בשל האמון שרחשה למר מטמון, על "מסמך כלשהו", שהיה ריק, פרט לעמודת הסכום המבוקש, שיתכן שאף היא היתה ריקה, ולמעט אולי פרטיה ופרטי הנתבע, ללא מס' ת.ז שלו, אך עובדה זו אינה זכורה לה במדוייק (סעיפים 26, 27 לתצהיר הנתבעת).הנתבעת העידה, כי חתמה על הזמנת התיווך בה היו רשומים רק סכומי הנכסים "מבלי לקרוא כי נתתי בו אמון, וגם הייתי לחוצה...ברכב שלו כי לקח אותי עם הרכב שלו והחזיר אותי. אני חתמתי מתוך לחץ... מטמון בכל זאת לקח אותי להראות לי את הבתים. אנחנו יצאנו לסיור בתים ואני כתבתי את השם שלי ותעודת הזהות שלי, ואם הייתי קונה את הבתים שהראה לי היה מקבל את שכרו" (ע' 25 ש' 3, 5, 9, 27-29 לפרוטוקול).מהעדויות לעיל עולה, כי ביום 5.06.2009, מילאה הנתבעת את פרטיה ואת שם בעלה ומס' הטלפון הסלולרי שלו בהזמנת התיווך בה צויין גם ה בית נשוא התביעה.לא מצאתי כל ממש בהסבר הנתבעת, כי לא ידעה על מה היא חותמת וחתמה על הזמנת התיווך תוך לחץ. הלכה היא, כי מי שחותם על מסמך, יודע על מה הוא חתם (ראה לענין זה- ע"א 16/80 לולו נ' סלומון, פ"ד ל"ז (4)70; ע"א 325/88 יוסף כהן טוויל נ' בית מנוחה, פ"ד מד(1) 341; ע"א2119/94 לנדאו נ' וין, פד"י מ"ט (2) 77, 84). הנתבעת העידה, כי "לקרוא אני יודעת" (ע' 24 ש' 29 לפרוטוקול), אם חתמה על מסמך הזמנת התיווך מבלי לקרוא אותו או להבין על מה היא חותמת, אין היא יכולה היום אלא להלין על עצמה, שכן היה עליה לנהוג באחריות ולקרוא את המסמך עליו היא חותמת.

12. לגבי טענת הנתבע, כי אין כל עילה נגדו, מאחר ואינו חתום על הזמנת התיווך.מר מטמון הבהיר בעדותו, כי לא החתים את הנתבע, מאחר ו"כשיש זוג נשוי אנו מחתימים אחד מהשניים, זה לא משנה" (ע' 16 ש' 4; ע' 16 ש' 29-30 לפרוטוקול).הנתבעת העידה, כי היא והנתבע פעלו בצוותא לרכישת הבית " אנחנו ביחד, בעלי ואני" (ע' 28 ש' 20 לפרוטוקול).שמו של הנתבע כתוב במסגרת "פרטי המזמין" (סעיף 2 להזמנת התיווך), מעל שמה של הנתבעת, כאשר הנתבעת היא שחתמה כ"מזמין" על ההסכם. מאחר וקיומם של יחסי שיתוף כללים בין בני זוג מחייבים הדדית, מכוח דיני השליחות, כאשר מדובר בפעולות משפטיות המשותפות בחיי בני הזוג (ע"א (מחוזי באר שבע) 1099/02 פרנסז נ' עו"ד משה שיפמן (פורסם ביום 11.05.2003). עסקינן בבני זוג, שכעולה מעדותה של הנתבעת, פעלו בצוותא למציאת ה בית, מכאן שאין נפקא מינה כי הנתבע לא חתם אף הוא על טופס הזמנת התיווך, ודי בחתימת הנתבעת על טופס הזמנת התיווך, כדי להטיל חבות גם על הנתבע.

13. מר אדרי הצהיר (סעיף 43 לתצהירו), כי בהזמנת התיווך לא צויינו פרטי הבית, שכן במועד הזמנת התיווך עוד לא היתה פרצלציה בכל רחוב הפקאן וכל הבתים היו בחלקה אחת שמספרה 70 בגוש 16739. אולם בעדותו העיד " תפסת אותי, לא בדקתי אם לא היתה פרצלציה בכל רחוב הפקאן, אבל אני לא בטוח שזה לא נכון." (ע' 7 ש' 30-31 לפרוטוקול). מר אדרי אישר, כי אינו יודע מתי ניתן לבית מספרו " לא יודע. אני גם לא בדקתי" (ע' 9 ש' 7 לפרוטוקול).לגבי העדר שמו המלא של הבעלים של הבית בטופס הזמנת התיווך, העיד מר אדרי, כי " אין סיכוי" שיש עוד אדם בשם יריב ברחוב הפקאן. ואולם לאחר שהוצג בפניו מסמך המעיד, כי ברח וב הפקאן 1 מתגורר אדם בשם יריב אהרון, השיב " אני במקרה מכיר את יריב אהרון הזה. הוא קנה את הבית הרבה אחרי שאדון גבאי ואדון יריב מכרו וקנו את הנכס" (ע' 8 ש' 22-25 לפרוטוקול).נוכח מגמת הפסיקה, כי בנסיבות מסויימות, יאות בית המשפט להשלים פרטים חסרים בהזמנת התיווך (ע"א 2819/00 בן אור מרדכי נ' רוזן אבי, דינים מחוזי, כרך לג (4),210), אין בטענת הנתבעים לפיה הבית נשוא התובענה לא אוזכר בהזמנת התיווך, ובניסיונם לבסס טענתם זו, בין היתר על העובדה שבטופס ההזמנה לא מצויי ן מס פר הבית ברח וב הפקאן שבעלי ו הוא יריב וכי לא צויין שמו המלא, וכי ישנו "יריב" נוסף ברח' פקאן (סעיפים 8-10 לסיכומי הנתבעים), כדי להועיל להם.די בציון הרחוב בו מצוי ה בית, שם המשפחה של הבעלים של הבית והמחיר המבוקש, כדי לזהות את הבית מושא הדיון. לא זו אף זו, מר אדרי העיד, כי הוא מכיר את מר יריב אהרון המתגורר ברח וב הפקאן 1, וכי הוא החל להתגורר ברח וב הפקאן, לאחר שה בית דנן נמכר (ע' 8 ש' 24-25 לפרוטוקול), ועדותו לא נסתרה.לאור האמור, אני קובע כי התובעת עמדה בדרישות חוק המתווכים ככל שהן נוגעות להזמנת התיווך מצד הנתבעים .האם הבית רשו ם בהזמנת התיווך

14. לטענת הנתבעים, הם איתרו את הבית באופן עצמאי, באמצעות אתר האינטרנט יד 2, כאשר הקשר בינם לבין יריב, הבעלים של הבית, נוצר ישירות, ללא כל קשר לתובעת.מר מטמון הצהיר, כי כאשר הגיע לבית בבוקר, חרף התיאום מראש עם יריב, הוא מצא אותו נעול. הוא ראה את מר אדרי משוחח עם הנתבעים ועם שכן בשם מר יצחק קרויטרו (להלן: "מר קרויטרו"- סעיף 11 לתצהיר מר מטמון), שסירב להעיד, שכן "יש ביניהם קירבה משפחתית...הוא לא רוצה להתערב" (ע' 15 ש' 1-2 לפרוטוקול).הנתבעת אישרה בעדותה, כי מר קרויטרו, השכן, הינו "אח של החמה של הבן שלי...היא גרה בשכנות לקרויטרו שהוא כיום מי שגובל בשכנות לביתנו..." (ע' 27 ש' 13,15 לפרוטוקול).התובעת לא זימנה את מר קרויטרו לעדות. הלכה פסוקה היא, כי הימנעות מלהביא ראיות או עדים שהיו עשויים לשפוך אור על הפרשה מחזקת את המשקל והמהימנות של גירסת היריב (ראה - י' קדמי, על הראיות, חלק שני (תל אביב, 1991), 917; ע"א 2275/90 לימה נ' רוזנברג, פ"ד מז (2) 606). מחדל זה נזקף במישור הראייתי לחובת התובעת .מר יריב לא זכר, בעדותו, כי הראה לנתבעים, שבאו עם מר מטמון את הדירה ביום ה-5.06.2009 (ע' 45 ש' 13-19; ע' 46 ש' 3-5 לפרוטוקול):"ש. ביום זה, בבוקר אותו יום, קבעו איתך שהאדון גבאי יבוא לראות את הבית והיות ונתקעת בעבודה ולא יכולת לבוא נקבעה פגישה לשעות הצהריים, פגישה בה בעצם פתחת את הבית ועשית סיור עם האדונים גבאי ושהיו מלווים ביואב מטמון, מה אתה אומר על זה?ת. לא זוכרש. כלומר יכול להיות מצב שאכן היתה פגישה עם יואב והאדונים גבאי?ת. בנוכחותי לא....ש. אם אומר לך שבאותו יום שישי בבוקר התקשר יואב וקבע איתך פגישה לצהריים שאתה משום מה לא זוכר?ת. אני עדיין לא יודע על מה אתה מדבר."מר מטמון העיד, כי היתה מחלוקת בינו לבין יריב , הבעלים של הבית, לגבי שכר הטירחה "הוא לא רצה לשלם ולכן הוא לא חתם על הסכם מתן שירותי תיווך" (ע' 16 ש' 19-20 לפרוטוקול). יריב היה במשרד התובעת, "לסגור את נושא הטרחה" (ע' 17 ש' 22-23 לפרוטוקול), אולם לאחר מכירת הדירה לא שילם כמובטח, וכי אין באפשרות התובעת לתבעו, שכן אין מסמך חתום על ידו "לא רצה לחתום, אמר שמתי שתהיה עיסקה הוא ישלם לנו, ברגע שהבנו מיעקב שהוא מוכן לקחת את הבית אמרנו ליריב. פה התנהל מו"מ לגבי אחוזים ובינתיים לא התקדם העניין בגלל המספרים ביניהם. נכנס השכן, שהוא דיבר עם יריב, והם ניהלו את העיסקה מאחורי הגב. לנו אמרו שהם לא מעוניינים בנכס כי זה הרבה כסף...תוך חודש ומשהו הבנתי שהנתבעים סגרו עם יריב על הבית שהראתי להם" (ע' 18 ש' 4-5, 10-11, 13-15; ע' 19 ש' 9 לפרוטוקול). עדותו לא נסתרה.

15. מחומר הראיות והעדויות שהוצגו בפני, אין לי ספק כי התנהלותם של הנתבעים, איננה תמימה כפי שהם מנסים להציגה ויש בה טעם לפגם, אם לא למעלה מזה. איני מאמין לעדותה של הנתבעת, כי היתה מבולבלת ובלחץ, עת הציג בפניה מר מטמון מס' דירות ברח' הפקאן, ולכן אינה זוכרת אם הבית הוצג לפניה. לא היה בפי הנתבעת הסבר כיצד ה בית שרכש ו היא והנתבע מידי יריב, נרכש באותו סכום הרשום ליד הבית עליה חתמה בהזמנת התיווך, ואשר בעלי ו הינו "יריב".לא זו אף זו, אין בידי לקבל את השיכחה הסלקטיבית של יריב, שהעיד , כי אינו זוכר שערך לנתבעים סיור בבית, בצהרי יום ה- 5.06.2009.הנתבעת עצמה אישרה בעדותה, כי הם הגיעו לבית במהלך חודש יולי, באמצעות אתר יד 2 אחרי המועד שמר מטמון הראה להם את הדירות ברחוב הפקאן (ע' 27 ש' 33; ע' 28 ש' 2 לפרוטוקול). מאחר וכך, מסקנתי היא, כי המידע אודות ה בית אותו רכשו הנתבעים מידי יריב, הגיע אליהם באמצעות התובעת. כל גרסה אחרת אינה מבוססת כדבעי, ואף אינה סבירה בעיני.משכך, חבים הנתבעים בחובות המוטלות עליהם מתוקף אותה הזמנת תיווך, כלפי התובעת, בכל הנוגע למידע אשר התקבל אצלם על בסיס אותה הזמנת תיווך.לאור האמור, אני קובע כי הבית שנמכר לנתבעים, ה וא הבית ברח וב הפקאן המצויי ן ברשומה הראשונה להזמנת התיווך."הגורם היעיל"

16. הנתבעים הזמינו את שירותי התיווך של התובעת, והתובעת, מצידה, אכן העניקה שירות זה. שירות זה מקנה לתובעת את הזכות לקבל את דמי התיווך, כפי שהוסכם בין הצדדים בהזמנת התיווך, זאת, אם תעמוד ביתר דרישות החוק, כאשר הדרישה הרלוונטית לעניינינו הינה היותה של התובעת "הגורם היעיל" בעיסקה.מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.מתווך יחשב כגורם יעיל להתקשרות עסקה, אם קיים קשר בין פעולותיו לבין מימוש העסקה.בע"א 2144/91 הנרי מוסקוביץ ואח' נ' אסתר ביד, מח (3), 116 , נקבעו המבחנים לבחינת "הגורם היעיל" בעסקה, כדלקמן:" דרישת ההלכה הפסוקה היא, כאמור, כי פעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית. המבחן הוא מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל. השאלה אימתי פעולת המתווך היא "הגורם היעיל" נגזרת מבחינתה של מערכת העובדות. כרגיל – כאשר המתווך מפגיש בין הצדדים – אין קושי לקבוע כי הוא הגורם היעיל לעיסקה. ברור כי מתקיים משא ומתן – אשר המתווך עשוי ליטול בו חלק – ובסיומו נכרת חוזה. הנה, כי כן, צומחת זכאות המתווך לשכרו ההוגן והראוי (למשל, ע"א 107/86, 113א' חסין נ' ד' בל ואח'; עזבון המנוח אליהו יצחקי ז"ל ואח' נ' חסין [5], בעמ' 520-522).אך פעמים רבות עובדות העניין אינן כה פשטניות. במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר) עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה אם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון אם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף לא אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים. בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך. מובן כי רשימת הנסיבות איננה סגורה ." (הדגשה שלי- א"א).לא די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה בלעדיה אין, אלא, דרוש שהוא יהיה גם הגורם היעיל להתקשרות, קרי, שיהיה קיים קשר סיבתי בין פעילותו לבין מימוש העיסקה. התשובה לשאלה, אימתי פעולת המתווך היא הגורם היעיל, נגזרת ממערכת העובדות והנסיבות בכל מקרה, בכלל זה, מידת הדימיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך, לבין החוזה הסופי; האם המחיר היה קרוב או זהה לזה שהציעו הצדדים; האם לא עבר זמן מן ההצעה לגמר העסקה הסופית (ראה לעניין זה- ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842 (2001).הכלל המנחה הוא, שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. הדגש בפסיקה אינו על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של פעילות התיווך "לכן, די לעיתים במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים כדי שהמתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות" (ע"א (מחוזי, חיפה) 1698/03 כרמי נ' קלמנוביץ- אנגלו סכסון (פורסם ביום 7.06.2004).

17. התובעת טענה, כי היא זו שהפגישה בין הצדדים לעיסקה, ולכן היא מהווה את הגורם היעיל (סעיף 5 לסיכומי התובעת).שוכנעתי, כי לא היו מגעים עצמאיים בין יריב, מוכר הדירה, לבין הנתבעים טרם הובא לידיעתם, באמצעות התובעת, כי הדירה נשוא התובענה עומדת למכירה, זאת בטרם ראו את המודעה לגבי הדירה באתר יד 2.כעולה מעדותו של יריב, כאשר החליט למכור את הדירה פנה מתווכים בעפולה "כמעט לכולם הלכתי ושמעתי מה יש להם להגיד, יכול להיות שהייתי אצל התובעת " (ע' 44 ש' 24-25 לפרוטוקול). יריב העיד, כי סירב לחתום על שירותי תיווך, שכן המשמעות היא " לחתום על בלעדיות שגם אם אני מוכר באמצעות אתר יד 2 הרי שיש בכך בלעדיות למתווך" (ע' 47 ש' 2-3 לפרוטוקול).בנוסף, אישר יריב בעדותו, כי הוא מכיר את מר מטמון "פעם אחת ראיתי אותו בעבודה אצלי לפני שמכרתי את הבית ואם אני לא טועה גם ראיתי אותו מסתובב בשכונה איפה שבניתי את הבית...אני לא זוכר את יום השישי הזה. אני לא דיברתי איתו [מר מטמון] לגבי המכירה הספציפית של הבית אבל התקשרו אלי הרבה מתווכים יכול להיות שגם הוא היה ביניהם...הבית היה פתוח. כל עוד היה פתוח הסתובבו שם אנשים " (ע' 45 ש' 3, 5-6, 30-31; ע' 46 ש' 12 לפרוטוקול). יריב העיד, כי כשהחליט למכור את הדירה, פירסם באתר יד 2 (ע' 45 ש' 22-23 לפרוטוקול), והנתבעים הגיעו אליו דרך אתר יד 2 " הם התקשרו אלי דרך המודעה" (ע' 47 ש' 9 לפרוטוקול).יריב לא חתם על הזמנת תיווך עם התובעת. התובעת מצידה, הציגה לפני הנתבעים את הדירה בטרם ראו אותה הנתבעים באתר יד 2.עו"ד סוסן שערך ביום 31.07.2009, את ההסכם בין הצדדים, רכישת הדירה, העיד, כי לא נאמר לו על ידי הצדדים, כי העיסקה נעשתה בתיווך, "אם שני צדדים עשו ביניהם קנוניה בלי לשתף אותי, אני לא יודע...למיטב זכרוני לא היה מתווך, אבל מה שכן, אני יכול להעיד שבאיזה שהוא שלב פנה אלי איציק ושאל אותי אם כבר נחתמה עיסקה שם" (ע' 36 ש' 27-28 ;ע' 37 ש' 1-2 לפרוטוקול). כן העיד, כי באותה שיחה מר אדרי לא הציג עצמו כמתווך בעיסקה (ע' 37 ש' 12 לפרוטוקול).

18. רשימת הנסיבות המפורטות לעיל, לעניין "הגורם היעיל", אינה מחייבת ואינה סגורה. הדגש בחוק מושם על סיבתיות ולא על מאמץ.מר מטמון העיד, כי כאשר הגיע עם הנתבעים לבית, בשנית, ויריב הראה להם אותו "התגובה הראשונית היתה אכזבה מצבע הקרמיקה וכמה יעלה לה השקעה בארונות מטבח. ישבנו בחוץ ודיברנו על החנייה. בסוף הוא אמר שהוא מוכן בהשקעה של מיליון שלוש מאות" (ע' 17 ש' 12-14 לפרוטוקול).התובעת טע נה, כי לאחר שהציג ה את ה בית בפני הנתבע ים, היתה מוכנה להמשיך את משימתה ולטפל בקידום משא ומתן עד לקשירת העיסקה, אך הנתבע ים, בחוסר תום לב, מנע ו זאת ממנ ה, ולא נתנו ביד יה את ההזדמנות הראויה לעשות כן.קיום הסכם התיווך נתון ככל הסכם, לחובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב (סעיף 39 לחוק החוזים). צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעיסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום-הלב המוטלת עליו ( ע"א 724/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842).בע"א (ת"א) 2314/00 גוסטה פרנק נ' י.י.י מקרקעין וניהול בע"מ (פורסם ביום 6.02.2002), קבע בית המשפט, כי די ב מסירת פרטי הנכס על ידי המתווך כדי לזכותובדמי התווך, למרות שהעיסקה טופלה אחר כך על ידי אחרים , מאחר והלקוח מנע מהמתווך מלהמשיך בפעולת התיווך "מובן מאליו שאם מתווך מבצע את הפעילות הראשונית והבסיסית המוטלת על כתפיו, קרי מוסר לקונה פוטנציאלי את פרטי הממכר, ולאחר מכן נמנע ממנו להמשיך בביצוע מלאכתו ע"י פעולת מניעה מכוונת שלא בתום לב, המיועדת כל כולה לחסוך את דמי התיווך, הרי שאין בכך לשלול את זכאותו לאותם דמי תיווך. אם לא תמצי כן, התוצאה תהא כי במרבית המקרים ניתן יהיה למנוע ממתווך את דמי התיווך ע"י יצירת נתק עימו לאחר שפעולתו יצרה את הגורם הראשוני למפגש בין הצדדים".בהשקיף על מכלול הראיות והנסיבות שפורטו, קשה להתעלם מכך שהקשר הראשוני בין יריב לבין הנתבעים התבצע באמצעות התובעת ולאיינו, כפי שהנתבעים ביקשו. יישום ההלכה על נסיבות המקרה שלפני מורה, כי הנתבע ים נהגו שלא בתום לב , עת לא איפשרו לתובעת למצות את קשירת העיסקה .נתתי אמון בגרסת מר מטמון, לפיה לאחר שהראה לנתבעים את הדירה, הם פעלו למדר אותו מהעיסקה, באומרם, כי אינם מעוניינים בדירה בגלל מחירה (ע' 18 ש' 15-16 לפרוטוקול). משכך, משעה שהנתבעים הרחיקו את התובעת ודחקו אותה מן התהליך, לא ניתן לומר כי חוסר מעורבותה של התובעת בשלבי המו"מ בין הצדדים מונע ממנה להיות "הגורם היעיל".מצאתי, כי גירסתם העובדתית של הנתבעים ושל יריב אינה מתיישבת עם המציאות או עם ההיגיון, והיא נוצרה על מנת שהנתבעים ימנעו מתשלום דמי תיווך המגיעים לתובעת.די בכך שהתובעת היא שהציגה לפני הנתבעים את הדירה, שהסכום ששולם עבור הדירה (סך של 1,425,000 ₪) קרוב לסכום המופיע בהזמנת התיווך עליו חתמה הנתבעת (1,450,000 ₪), ושחלפו אך כחודש וחצי מיום הצגת הדירה לפני הנתבעים (5.06.2009) ועד ליום החתימה על הסכם המכר (31.07.2009), כדי לקבוע כי התובעת היתה הגורם היעיל בעסקת רכישת הדירה על ידי הנתבעים.

19. באיזון הראוי בין תכליתו של חוק המתווכים להגן על הלקוחות לבין הצורך במניעת פתח לרמאים להתחמק מחבותם באופן מתוחכם (רע"א 6519/09 אלי חסקל ואח' נ' יצחק אוסדיטשר ואח' (פורסם ביום 26.10.2010) ברי, כי אין בית המשפט יכול לתת ידו לפגיעה אפשרית בתכליתו של חוק המתווכים. נוכח מהותם של הסכמיהתיווך, בהסדרת מערכת היחסים שבין המתווך ללקוח, חובה על מתווך לנהוג בהתאם לחוק ולהכיר בכך שאם לא יעשה כן, תישלל ממנו הזכות לדמי תיווך, כאשר מצד שני, ראוי להקפיד ולא ליתן פתח ללקוחות להתחמק מחבות כלפי מתווך שביצע את מלאכתו כחוק.מהתשתית הראיתית שהונחה לפני בהליך זה עולה מחד , כי הסכם התיווך לא נחתם בהתאם לחוק המתווכים , ומאידך, כי התובעת היא זו שהראתה לנתבעים, לראשונה, את הבית אותו רכשו מיריב, והיא זו שקישרה בין הנתבעים לבין יריב.משכך, ובשל הכשלים כפי שפורטו לעיל, סבורני כי אין מקום לחייב את הנתבעים בתשלום דמי התווך כאילו התובע ת השלי מה את העיסקה (ראה לעניין זה - ע"א 724/97 יצחקוב הנ"ל ).

20. לאור האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה .הנתבעים, יחד ולחוד, ישלמו לתובעת סך כולל של 16,000 ₪ תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן ישא סכום זה הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.המזכירות תעביר לצדדים העתק מפסק הדין.ניתן היום, כ"א אדר ב תשע"ד, 23 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.