רכישת דירה בקריות מספקת תשואה נאה מאוד יחסית להשקעה סולידית - 6% ואף יותר; במונחים ריאליים, הדירות באזור הסמוך לחיפה אף זולות יותר ממחיריהן לפני כעשור וחצי

 

 

 

 

הקריות הן קבוצת יישובים בעמק זבולון לחופי מפרץ חיפה, הכוללת את קרית ים, קרית ביאליק, קרית מוצקין וקרית אתא, כמו גם השכונות החיפאיות קרית חיים וקרית שמואל. הקריות הוקמו כשכונות פועלים עבור העובדים במפעלי התעשייה שבמפרץ, בשלהי שנות ה–30 של המאה הקודמת.ארבע הקריות - ביאליק, ים, מוצקין ואתא - הן במעמד של ערים עצמאיות ומכילות כ–40 אלף אלף תושבים כל אחת, למעט קרית אתא הגדולה יותר שבה כ–52 אלף תושבים. גוש יישובים זה מכיל כ–200 אלף תושבים, ואם מחברים אותו לחיפה הסמוכה (שבה כ–270 אלף תושבים) הוא מכיל כמות תושבים גדולה אף יותר מזו של תל אביב. האם שוק נדל"ן המקומי באזור זה בצפון מתנהג כמו בירת הנדל"ן הישראלית?מחירי הנכסים בקריות בשני העשורים האחרונים ידעו עליות ומורדות. בין 1995 ל–2002 נרשמו עליות מחירים נומינליות של קרוב ל–60%, אך החל ב–2002 החלה ירידת מחירים חדה שנמשכה עד 2008 - ירידה נומינלית ממוצעת של 17% בסך הכל. מסוף 2008 ובהמשך למגמה כלל־ארצית, החלו עליות מחירים חדות שממשיכות גם נכון לכתיבת שורות אלה. מחיר דירה ממוצעת בקריות עלה בכ–90% באופן נומינלי ובכ–65% באופן ריאלי, שהם עלייה ממוצעת של כ–12% לשנה בכל אחת מחמש השנים האחרונות. בהתחשב בעובדה שהשקעה בנדל"ן למגורים נחשבת סולידית, מדובר בשבח לא רע.האם נתונים אלה נכונים לכל סוגי הנכסים? משקיע נדל"ן מתוחכם יודע להשיג תשואות גבוהות מהממוצע. ואכן, בהתייחס לדירה מבוקשת להשקעה (עד 3 חדרים), השינוי במחירים היה קיצוני הרבה יותר. ברבעון השלישי של 2008 היה מחיר דירת 2.5–3 חדרים 250 אלף שקל, וכיום יידרש הרוכש דירה כזו להיפרד מכ–510 אלף שקל - עלייה של יותר מ100%. באופן ריאלי, דירה זו התייקרה ב–72% בתוך חמש שנים בלבד. מנגד, מחיר דירת 3 חדרים צנח בעשור האבוד שבין 1998 ל–2008 בכ–34% בממוצע - יותר מ–3% בשנה.

 

כאמור, השקעה בנדל"ן מניב כמוה כהשקעה משולבת במניה ובאג"ח. מצד אחד, אנחנו מצפים לקבל קופון חודשי/שנתי בדמות דמי השכירות, ומצד שני בעת המכירה אנו מצפים, בנוסף על האמור, גם לשבח נאה. התשואה על נכסים בקריות היא מהגבוהות בישראל כיום - ניתן להשיג תשואות של 6% ואף יותר.ומה לגבי השבח העתידי? האם השקעה מניבה בנדל"ן למגורים באזור הקריות צפויה להמשיך ולהניב רווחים נאים למשקיע גם בחמש השנים הבאות? לשאלה זו אין תשובה חד משמעית, אך אם ננתח את גרף המחירים הריאלי של דירות קטנות (1.5–2 חדרים) ובינוניות (2.5–3 חדרים) נראה כי מחירי הנכסים בסוף 2013 עדיין לא הגיעו לרמתם הריאלית מלפני 15 שנה, כלומר במונחים ריאליים, דירות אלה זולות ממחירן לפני עשור וחצי.יתרון נוסף להשקעה באזור נעוץ במחירם השפוי של הנכסים. אחרי הכל, יש מעט מאוד מקומות בישראל שבהם ניתן לרכוש נכס להשקעה בפחות מ–100 אלף דולר (350 אלף שקל).האם השבח הנאה שהשיגו משקיעי הנדל"ן בחצי העשור האחרון יחזור על עצמו באותה הרמה גם בשנים הקרובות? הסבירות אינה גבוהה, אך מנגד, בהתחשב בשילוב של תשואה מניבה נאה עם צפי להמשך השבחה כזו או אחרת, זוהי אלטרנטיבה שפויה להשקעה בשוק הישראלי הגואה.